티스토리 뷰
2025년 종합부동산세 과세 기준 금액이 조정되며 납세자들의 부담이 일부 완화됐습니다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원 초과 시, 다주택자는 9억 원 초과 시 과세 대상이 되며, 세율도 인하됐습니다. 이 글에서는 최신 기준과 계산 방법, 절세 전략까지 쉽게 정리했습니다.
2025년 종합부동산세 과세 기준 금액 총정리
2025년 종합부동산세 과세 기준은 공시가격 기준으로 달라졌습니다. 가장 중요한 변화는 기본공제금액의 상향 조정입니다. 일반 납세자의 경우 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원까지 공제가 가능해졌죠. 이는 2024년 이전 6억 원에서 큰 폭으로 늘어난 수치입니다.
과세 대상은 과세기준일인 6월 1일 기준으로 국내 주택 또는 토지를 보유한 사람 중, 인별 합산 공시가격이 공제금액을 초과하는 경우입니다. 즉, 부부 공동명의 주택이라면 두 사람 각각의 보유 자산을 따로 계산해야 합니다.
예를 들어, 서울에 있는 아파트 공시가격이 11억 원이고 1세대 1주택자라면? 12억 원 기준에 미달하므로 종부세 과세 대상이 아닙니다. 하지만 3주택을 보유한 개인이 동일한 조건이라면 9억 원 초과이므로 과세됩니다.
주택별 과세 기준, 다주택자 vs 1세대 1주택자
다주택자와 1세대 1주택자의 차이는 명확합니다. 1세대 1주택자는 장기보유와 거주 목적을 고려해 세제 혜택을 받습니다. 하지만 2주택 이상 보유 시에는 기본공제가 9억 원으로 적용되며, 세율도 높아집니다.
특히 3주택 이상 보유자나 법인은 중과세율이 적용됩니다. 법인은 기본공제가 없어 전액 과세 대상이 되므로, 부동산 투자 시 법인 명의 소유는 신중한 검토가 필요합니다.
혼인으로 인한 일시적 2주택도 주목해야 합니다. 2025년부터 특례기간이 5년에서 10년으로 연장돼, 신혼부부가 기존 주택을 팔기 전까지 세 부담을 줄일 수 있습니다. 단, 조건을 꼼꼼히 확인해야 하죠.
종합부동산세 세율표와 계산 방법
과세 기준 금액을 넘었다면 다음은 세율입니다. 2025년 세율은 다주택자 중심으로 완화됐습니다. 2주택 이하의 경우 최대 1.5%, 3주택 이상은 최대 5.0%까지 적용됩니다.
아래 표는 2025년 주택분 종합부동산세 세율표입니다.
| 과세표준 구간 (원) | 2주택 이하 | 3주택 이상·법인 |
|---|---|---|
| 0 ~ 3억 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 ~ 6억 | 0.7% | 0.7% |
| 6억 ~ 12억 | 1.0% | 1.0% |
| 12억 ~ 25억 | 1.3% | 2.0% |
| 25억 ~ 50억 | 1.5% | 3.0% |
| 50억 ~ 94억 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% |
과세표준은 (공시가격 합계 - 공제금액) × 공정시장가액비율로 계산합니다. 2025년 주택의 공정시장가액비율은 60%입니다. 예를 들어 공시가격 15억 원인 주택을 1세대 1주택자로 보유하면:
(15억 - 12억) × 60% = 1.8억 원
1.8억 원에 해당하는 세율 0.5%를 적용하면 약 90만 원의 종부세가 나옵니다.
토지분 종부세도 함께 확인하세요
주택 외에 토지를 보유한 경우도 과세 대상입니다. 종합합산토지는 5억 원 초과 시, 별도합산토지는 80억 원 초과 시 과세됩니다. 토지의 공정시장가액비율은 100%라, 공시가격 그대로 과세표준에 반영됩니다.
특히 별도합산토지(상가, 공장 부속 토지 등)는 세율이 낮지만 고가일 경우 부담이 클 수 있습니다. 토지 보유자는 주택과 별도로 계산해야 하므로, 전체 자산 포트폴리오를 점검하는 것이 중요합니다.
인구감소지역과 비수도권, 특례 적용받는 방법
지방 소멸 방지를 위해 2025년에는 인구감소지역 주택 취득자에게 특례가 확대됐습니다. 수도권 외 접경지역이나 광역시 군 지역에서 공시가격 4억 원 이하 주택을 취득하면, 1세대 1주택자로 간주돼 기본공제 12억 원 혜택을 받을 수 있습니다.
또한, 비수도권 준공 후 미분양 주택(전용면적 85㎡ 이하, 취득가 6억 원 이하)을 2025년 12월 31일까지 취득하면 합산 배제 대상이 됩니다. 이는 다주택자도 유리하게 작용할 수 있죠.
제 지인 중 한 분은 경기도 외곽에서 미분양 아파트를 분양받았는데, 종부세 합산에서 제외돼 세 부담이 크게 줄었습니다. 정부의 정책을 잘 활용하면 실질적인 절세가 가능합니다.
세금 부담 상한, 다주택자도 150%로 통일
과거 다주택자는 세 부담 상한이 300%까지 가능했지만, 2025년부터는 150%로 인하됐습니다. 이는 재산세와 종부세를 합쳐도 전년도 대비 1.5배를 넘기지 못하게 하는 제도입니다.
실제로 고가 주택을 보유한 다주택자도 이 제도 덕분에 세 부담 증가를 어느 정도 막을 수 있었습니다. 다만, 공시가격이 급등한 지역은 여전히 부담이 클 수 있으니, 자산 평가 변동을 주시해야 합니다.
종부세 절세 전략, 지금 확인하세요
가장 중요한 절세 전략은 ‘기본공제금액 활용’입니다. 1세대 1주택자라면 장기보유와 거주를 통해 특례를 유지하는 것이 핵심입니다. 또한, 일시적 2주택 기간을 10년까지 활용할 수 있으므로, 신축 이주 시 여유를 가질 수 있습니다.
또한, 인구감소지역이나 비수도권 미분양 주택을 전략적으로 선택하면 합산 배제 혜택을 받을 수 있습니다. 투자 목적이라도 세제 혜택을 고려한 입지 선정이 중요하죠.
마지막으로, 국세청 홈택스에서 ‘종부세 계산기’를 활용해 미리 시뮬레이션해보는 것이 좋습니다. 실제 납부액과 오차가 있을 수 있지만, 대략적인 부담을 예측하는 데 유용합니다.