티스토리 뷰
전세 계약 갱신청구권 사용 방법을 정확히 알고 있나요? 2025년 현재, 세입자는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 의사를 밝혀야 하며, 문자·카톡 등 모바일 통신도 법적 효력이 인정됩니다. 실거주 입증, 임대료 인상 상한 5%, 거절 사유 등 중요한 변화를 모두 정리했습니다.
2025년 전세 계약 갱신청구권 기본 개념과 핵심 변화
전세 계약 갱신청구권은 세입자가 기존 계약을 2년 더 연장할 수 있는 법적 권리를 말합니다. 2020년 도입 이후 2+2년 구조로 운영되며, 2025년 현재까지 이 제도는 유지되고 있습니다. 하지만 시행 방식과 절차는 크게 투명해졌어요.
이제는 구두로 말해도 되지만, 법적 분쟁을 피하려면 반드시 증거를 남겨야 해요. 문자, 카카오톡, 이메일, 정부24 앱 등 어떤 방식이든 상관없지만, 날짜와 내용이 명확히 기록되어야 인정됩니다.
실제로 제 지인은 작년에 계약 만료 한 달 전에 집주인에게 카톡으로 "갱신 원합니다"라고 보냈는데, 집주인이 "그런 말 못 들었다"며 거절했어요. 다행히 캡처를 해뒀고, 분쟁조정위에서 승리했죠. 이처럼 소통 기록은 생명입니다.
주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거부할 수 없습니다. 이 법 조항은 세입자의 거주 안정을 위해 만들어졌으며, 2025년에도 여전히 유효합니다.
갱신청구권 행사 조건과 시기
갱신청구권을 행사하려면 다음 세 가지 조건을 모두 충족해야 해요.
첫째, 현재 계약이 2년짜리 주택 전세계약이어야 하고, 둘째, 세입자가 직접 거주하고 있어야 하며, 셋째, 계약 위반 사항이 없어야 해요. 월세 연체 2회 이상, 무단 전대, 고의 파손 등은 권리 행사가 제한됩니다.
시기는 계약 만료일 기준 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 예를 들어 7월 1일에 계약이 끝난다면, 1월 1일부터 6월 1일 사이에 의사 표현을 해야 해요. 이 기간을 놓치면 자동으로 권리가 소멸됩니다.
아래 표는 2025년 기준 갱신청구권 행사 조건을 정리한 것입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 행사 가능 횟수 | 1회 (최대 2년 연장) |
| 의사표시 시기 | 만료 6개월 전 ~ 1개월 전 |
| 의사표시 방법 | 문자, 카톡, 이메일, 서면, 전자계약 등 |
| 임대료 인상 상한 | 5% 이내 |
| 적용 대상 | 주택 전세계약 |
전세 계약 갱신 요청 시 임대인의 거절 사유와 대응 전략
임대인이 갱신을 거부할 수 있는 사유는 법적으로 명확히 제한돼 있어요. 단순히 "다른 사람 줄 거다"는 말로는 안 됩니다. 반드시 9가지 정당한 사유 중 하나에 해당해야 해요.
가장 흔한 사유는 "임대인 또는 직계가족의 실거주 목적"이에요. 하지만 이 경우에도 전입신고, 가족관계증명서, 주민등록등본 등으로 실제 거주를 입증해야 해요. 만약 거짓으로 실거주를 주장했다가 적발되면 손해배상 책임이 생깁니다.
제가 컨설팅했던 사례 중, 집주인이 "어머니가 오셔서 사시기로 했다"며 거절했지만, 실제로는 6개월 후에 다른 세입자에게 20% 더 비싼 보증금에 빌려줬어요. 이 경우 법원에서 손해배상 1,200만 원을 인정한 사례도 있어요.
갱신 거절 통보 후 분쟁 조정 방법
임대인이 갱신을 거부했다면, 반드시 그 사유를 서면 또는 전자문서로 받아야 해요. 말로만 들었으면 안 됩니다. 이후 정부24 또는 대한법률구조공단 분쟁조정위원회에 신청할 수 있어요.
신청 시에는 계약서 사본, 갱신청구 의사표시 기록, 임대인의 거절 회신 등 모든 증거를 제출해야 해요. 처리 기간은 평균 3주 정도이며, 조정안이 나오면 양측에 통보됩니다.
조정안에 불복하면 소송을 제기할 수 있지만, 대부분의 경우 조정안이 법적 효력을 가지며 강제 집행도 가능해요. 2025년 기준, 분쟁조정 신청 건수는 전년 대비 18% 증가했고, 세입자 승소율은 72%에 달합니다.
전세 계약 갱신 시 임대료 인상과 보증금 보호 방법
갱신 시 임대료 인상은 5% 이내로 제한돼 있어요. 이는 전월세상한제에 따른 규정이며, 2025년에도 동일하게 적용됩니다. 예를 들어 보증금 3억 원이라면 최대 1,500만 원까지만 올릴 수 있어요.
이 인상률은 전국적으로 적용되며, 수도권과 지방의 차이가 없습니다. 임대인이 5%를 초과해 올리려 한다면, 계약서에 특약을 두더라도 무효입니다.
보증금을 안전하게 지키기 위해선 세 가지를 꼭 챙기세요. 첫째, 전입신고와 확정일자 받기. 둘째, 전세보증금반환보증 가입. 셋째, 등기부등본으로 근저당 설정 여부 확인.
특히 확정일자 받기는 아주 간단해요. 계약서에 주민센터나 법원에서 도장을 찍으면 돼요. 이걸로 대항력과 우선변제권이 생기며, 집주인이 파산해도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있어요.
제가 직접 경험한 건 아니지만, 지인은 확정일자 없이 입주했다가 집주인이 다른 사람에게 근저당을 설정해 보증금을 돌려받지 못한 사례도 있어요. 작은 수고로 큰 리스크를 막을 수 있다는 점, 꼭 기억하세요.