부동산 계약 시 특약 사항 예시로 분쟁을 피하는 현명한 방법

부동산 계약은 단순한 거래가 아니라, 당신의 재산과 삶의 질을 좌우하는 중요한 결정입니다. 특히 계약서에 포함되는 ‘특약 사항’은 법적 분쟁을 예방하고, 나중에 발생할 수 있는 갈등을 미리 차단하는 핵심 장치입니다. 2025년 기준, 서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정되며 계약 조건이 더욱 까다로워졌습니다. 이럴 때일수록 특약을 어떻게 작성하느냐가 승부를 가릅니다. 지금부터 실제 사례와 함께 꼭 넣어야 할 특약 사항들을 구체적으로 알려드릴게요.

 

부동산 계약에서 특약이란 무엇인가요?

 

특약 사항은 표준계약서에 포함되지 않은, 계약 당사자 간의 합의를 문서화한 조항입니다. 법적 효력은 표준 조항보다 우선합니다. 말 그대로 ‘특별한 약속’이죠.

 

계약서를 보면 대부분의 내용이 정해진 틀 안에 들어 있습니다. 하지만 그 틀만으로는 예상치 못한 상황을 커버할 수 없습니다. 예를 들어, 보일러가 갑자기 고장 났을 때 누가 수리해야 할지, 전입신고를 늦게 했을 때는 어떻게 되는지 등은 특약에 명시하지 않으면 분쟁의 소지가 됩니다.

 

저도 예전에 월세 계약할 때 특약을 무시했다가 큰일 날 뻔한 적이 있어요. 벽지에 곰팡이가 피었는데, 임대인은 ‘사용 중 훼손’이라며 수리비를 요구했죠. 다행히 사진 증거가 있었지만, 그때 특약에 ‘자연적 마모는 임대인 책임’이라고 써놨더라면 훨씬 수월하게 해결됐을 거예요.

 

 

 

특약을 넣지 않으면 어떤 문제가 생길까?

 

특약이 없으면 법원이 일반적인 관례나 민법 조항을 기준으로 판단합니다. 하지만 그 기준이 항상 당신에게 유리한 건 아닙니다.

 

특히 전세 계약의 경우, 보증금 반환 문제는 사망선고와도 같습니다. 2025년 기준, 전세보증금 반환보증보험 가입률은 67%에 불과합니다. 나머지 33%는 보증금을 돌려받지 못할 위험에 노출되어 있죠. 이런 상황에서 특약에 ‘보증금 우선 반환 조건’을 넣어두는 것만으로도 큰 차이를 만들 수 있습니다.

 

또한, 최근 정부의 부동산 규제 강화로 인해 실거주 의무가 강조되고 있습니다. 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 2년간 실거주가 의무화되었기 때문에, 계약 전에 ‘임대차 종료 후 실거주 계획’ 여부를 특약으로 명시하는 것도 중요합니다.

 

매매 계약 시 반드시 포함해야 할 특약 사항

 

매매 계약은 금액이 크기 때문에 특약의 중요성이 더 큽니다. 특히 하자 문제와 잔금 지급 조건은 꼼꼼히 따져야 합니다.

 

하나씩 살펴볼게요.

 

잔금일 전 하자 발생 시 책임 소재 명시

 

매수인이 계약을 마치고 잔금을 치르기 전, 갑자기 누수가 발생하면 어떻게 해야 할까요? 이런 경우, 특약에 ‘잔금일 전 발생한 주요 설비 하자는 매도인이 수리 후 인도한다’고 명시하면 분쟁을 막을 수 있습니다.

 

실제로 2024년 한 부동산 플랫폼에서 발생한 사례를 보면, 잔금 당일 보일러가 고장 나 매도인과 매수인이 말다툼을 벌인 적이 있습니다. 계약서에는 ‘설비 정상 작동’이라고만 되어 있었고, 특약도 없었기 때문에 결국 중재를 거쳐야 했죠.

 

이런 일을 방지하려면, 다음과 같은 문구를 특약란에 넣는 것이 좋습니다.

 

"잔금일 이전까지 발생한 누수, 난방, 수도, 전기 등 주요 설비 하자는 매도인이 수리하여 인도한다."

 

 

 

중도금 지급 조건과 대출 지연 시 유예 조항

 

매수자가 대출을 받아야 하는 경우, 금융기관의 사정으로 인해 대출 실행이 지연될 수 있습니다. 이때 특약 없이 계약을 진행하면 계약 해제 사유가 되어 위약금을 물 수도 있어요.

 

현실적인 대안은 ‘대출 지연 시 최대 5영업일 유예’ 조항을 넣는 것입니다. 예를 들어,

 

"금융기관의 대출 실행 지연 시, 최대 5영업일까지 유예하며, 이 기간 동안 지연이자는 발생하지 않는다."

 

이 조항 하나가 계약 파기 위기를 막을 수 있습니다. 실제로 2025년 상반기, 서울 강남구에서 아파트를 매수하려던 직장인이 대출 지연으로 계약 취소 위기에 처했지만, 이 특약 조항 덕분에 무사히 거래를 마쳤다는 사례도 있습니다.

 

임대차 계약에서 꼭 챙겨야 할 특약 조건

 

임대차 계약은 비교적 소액이지만, 일상생활과 직결되기 때문에 특약의 중요성은 매매 계약 못지않습니다. 특히 보증금 안전과 중도 해지 조건은 반드시 확인해야 해요.

 

 

 

보증금 반환 조건과 지연 이자율 명시

 

전세 계약에서 가장 중요한 건 보증금 회수입니다. 특약에 ‘보증금 반환 시기’와 ‘지연 시 이자율’을 구체적으로 명시하세요.

 

예시 문구:

 

"임차인이 열쇠 반납 및 원상복구 후 퇴거 시, 임대인은 당일 보증금을 계좌이체로 반환한다. 반환 지연 시 연 10%의 지연이자를 지급한다."

 

이 조건은 법정 이율보다 높지만, 양측 합의 하에 가능합니다. 실제로 2025년 전세 사기 건수가 전년 대비 18% 증가한 만큼, 이런 특약은 필수입니다.

 

반려동물 허용 여부와 원상복구 범위

 

반려동물 동거 가구가 늘어나면서, 이로 인한 분쟁도 급증하고 있습니다. 계약 전에 특약으로 명확히 해두지 않으면, 퇴거 시 벽지 교체비로 큰 금액을 요구받을 수 있어요.

 

"반려동물 사육은 금지하며, 위반 시 계약 해지 및 손해배상 책임을 진다. 단, 서면 동의 시 예외로 한다."

 

또한 원상복구 범위도 구체화해야 합니다. 예를 들어,

 

"퇴거 시 벽지·바닥·설치물은 계약 전 상태로 원상복구하며, 못자국 등은 유사재로 보수한다."

 

이렇게 하면 ‘과도한 복구 요구’를 방지할 수 있습니다.

 

 

 

특약 작성 시 반드시 지켜야 할 실전 팁

 

좋은 특약은 ‘모호하지 않고, 실행 가능하며, 증빙 가능한’ 조건입니다. 아래 표는 자주 발생하는 분쟁 항목과 그에 맞는 특약 문구 예시입니다.

 

분쟁 항목	특약 문구 예시
하자 책임	잔금일 전 발생한 누수, 보일러 고장은 매도인이 수리한다
임차인 명도 지연	본 부동산은 잔금일까지 임차인이 퇴거된 상태로 인도되며, 미이행 시 매도인이 책임진다
불법 증축	불법 증축물에 대한 책임은 매도인이 부담하며, 철거 비용도 매도인이 부담한다
시설물 유지	계약 시 포함된 시스템에어컨, 붙박이장은 파손 없이 인도하며, 훼손 시 감가 보상한다
보증금 반환	임차인 퇴거 후 3영업일 이내 보증금 반환, 지연 시 연 12% 이자 지급

 

마지막으로, 특약은 말로만 하지 마세요. 반드시 계약서에 명시하고, 양측이 서명하거나 날인해야 법적 효력이 발생합니다. 중개사가 있다면, 특약 내용을 계약서에 반영했는지 반드시 확인하세요.

 

한 문장으로 정리하면: 특약은 방어막이 아니라, 당신의 권리를 실현하는 도구입니다.