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다주택자 취득세 중과 회피 전략, 2025년 지방 저가주택 특례로 절세 가능?
정부가 2025년 부동산 시장 활성화를 위해 다주택자에 대한 취득세 중과 완화 정책을 본격화했습니다. 특히 지방 공시가격 2억 원 이하 주택은 중과세율에서 제외되며, 기존 주택 수에 관계없이 기본세율 1%만 적용됩니다. 이 변화는 지방 부동산 시장에 새로운 기회를 열고 있습니다.
2025년 다주택자 취득세 중과 기준, 어떻게 바뀌었나?
2025년 가장 큰 변화는 지방 소재 주택의 취득세 중과 기준 완화입니다. 과거에는 공시가격 1억 원 이하 주택만 중과세 적용에서 제외됐지만, 이제는 지방 지역의 공시가격 2억 원 이하 주택까지 해당됩니다. 이는 2025년 1월 2일 이후 취득분부터 소급 적용됩니다.
이번 개정은 행정안전부가 발표한 지방세법 시행령 일부개정안에 따라 이뤄졌으며, 국무회의를 통과해 법적 효력을 갖췄습니다. 다주택자나 법인이라도 지방에서 2억 원 이하 주택을 구입하면 8~12%의 중과세를 피하고 1%의 기본세율만 내면 됩니다.
예를 들어, 기존에 2주택을 보유한 사람이 지방에서 공시가 1억 5천만 원, 실거래가 2억 원인 아파트를 매입할 경우, 이전에는 3주택자로 간주돼 8% 중과세율이 적용되어 1,600만 원의 취득세를 냈습니다. 하지만 지금은 200만 원만 내면 됩니다. 무려 1,400만 원의 절세 효과입니다.
지방 저가주택, 왜 2억 원 기준으로 완화됐나?
정부는 지방 중심의 미분양 주택 증가 문제를 해소하기 위해 이 조치를 시행했습니다. 2025년 1월 기준 전국 미분양 주택은 약 7.2만 호로, 이 중 73%가 지방에 집중돼 있습니다. 특히 준공 후 미분양은 17개월 연속 증가하며 심각한 상황입니다.
이러한 시장 침체를 타개하기 위해 정부는 다주택자에 대한 세금 부담을 줄여 거래를 유도하는 전략을 택했습니다. 구자근 의원이 대표 발의한 지방세법 개정안은 "국민의 부담은 줄이고 건설업계에 활력을 불어넣는 선순환 구조"를 목표로 하고 있습니다.
실제로 구미시만 해도 2025년 기준 2,709호의 미분양 주택이 존재합니다. 이런 지역에서 소형 아파트를 추가로 매입하려는 수요자들이 세금 부담 때문에 주저하는 경우가 많았죠. 이제는 그 부담이 크게 줄어들었습니다.
다주택자도 1% 세율? 중과세 제외 조건 총정리
중과세를 피하려면 조건을 정확히 이해해야 합니다. 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 주택이 지방에 위치해야 하고, 둘째, 공시가격이 2억 원 이하여야 합니다. 수도권은 제외됩니다.
여기서 주의할 점은 공시가격과 실거래가의 차이입니다. 취득세는 실거래가를 기준으로 계산되지만, 중과세 적용 여부는 공시가격을 기준으로 판단합니다. 따라서 공시가 1.9억 원이지만 실거래가 3억 원인 주택이라도 중과세는 면제됩니다. 단, 취득세는 3억 원 기준으로 1% 적용, 즉 300만 원을 내야 합니다.
또한, 이 주택은 향후 다른 주택을 취득할 때 주택 수 산정에서도 제외됩니다. 즉, 이미 2주택을 보유한 사람이 지방에 2억 원 이하 주택을 매입하면, 다음 주택을 살 때도 2주택자 기준으로 적용받을 수 있습니다.
예외 상황, 정비구역은 적용 안 돼
하지만 모든 지방 저가주택이 혜택을 받는 것은 아닙니다. 도시 및 주거환경정비법이나 빈집 및 소규모주택정비법 상 정비구역에 속한 주택은 중과세 제외 대상에서 제외됩니다. 정비구역은 재개발·재건축이 예정된 지역으로, 투기성 수요가 많아 세제 혜택을 제한한 것입니다.
또한, 무주택자나 1주택자가 이 제도를 활용할 때도 유의해야 할 점이 있습니다. 이 주택을 매입한 후 다른 주택을 취득할 경우, 이전 주택의 양도소득세 비과세 특례를 받기 어려울 수 있습니다. 장기보유특별공제나 1세대 1주택 비과세 요건에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
실전 활용 전략, 이렇게 하면 더 절세 가능
이 정책을 실전에 어떻게 활용할 수 있을까요? 가장 효과적인 전략은 지방 소도시나 군 단위 지역의 소형 아파트를 매입하는 것입니다. 전북 익산, 충남 천안, 경북 포항 등 광역시 인근 지역에는 공시가 1.5~1.8억 원대의 20평대 아파트가 많습니다.
특히 준공 후 5년 이상 된 미분양 아파트는 개발사가 급매로 내놓는 경우가 많아 실거래가도 낮습니다. 이런 물건을 매입하면 취득세 부담은 적고, 장기적으로는 지역 개발에 따른 시세 상승도 기대할 수 있습니다.
| 구분 | 기존 중과세 적용 | 2025년 개정 후 |
|---|---|---|
| 적용 기준 | 공시가 1억 원 이하 | 공시가 2억 원 이하 (지방 한정) |
| 적용 지역 | 전국 | 지방 (수도권 제외) |
| 중과세율 | 8~12% | 미적용 |
| 기본세율 적용 | 1% | 1% |
| 주택 수 산정 제외 | 일부 | 개정 후 모두 제외 |
"이제 지방에서 소형 아파트 하나 더 살 만하다. 세금 부담이 확 줄었으니, 실거주 목적도 되고 임대수익도 기대할 수 있다." — 부동산 투자자 A씨
일시적 2주택자와의 차이, 혼동하지 마세요
이번 정책과 혼동하기 쉬운 것이 일시적 2주택자 제도입니다. 기존 주택을 팔기 전 새 집을 사는 경우, 2년 이내에 기존 주택을 처분하면 취득세 중과를 면제받는 제도죠. 하지만 이는 일시적인 예외이며, 처분 기한을 넘기면 중과세가 부과됩니다.
반면, 지방 저가주택 특례는 영구적입니다. 팔 계획이 없어도 무관하며, 주택 수 산정에서도 제외됩니다. 두 제도를 병행 활용하면 더 유리한 절세 전략을 세울 수 있습니다. 예를 들어, 수도권에서 새 집을 살 때는 일시적 2주택자 특례를, 지방에서 추가로 매입할 때는 저가주택 특례를 활용하는 식입니다.
이처럼 2025년 다주택자 취득세 정책은 단순한 세금 완화를 넘어, 지방 부동산 시장의 구조적 문제 해결을 위한 전략적 조치입니다. 정보를 정확히 알고 활용하면, 일반 소유자부터 투자자까지 모두에게 새로운 기회가 될 수 있습니다.